中国SOHO-潘石屹夫妇上一次进行海外投资已经是2013年-讲座新闻稿

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                                          王宝强冯清疑同居

                                          SOHO中國成立於1995年,是最早的房地產玩家之一。那一年,許家印還沒創辦恆大,孫宏斌剛剛從監獄出來,還沒開始開發房地產。

                                          另外一個打網球、越野,回歸家庭。

                                          2013年的房地產像過山車一樣跌宕起伏,從3月新政引發的二手房交易狂潮,到「新國五條」細則出台後樓市的瞬間降溫;從「金九銀十」日光盤和高價地的頻現...

                                          火熱的土地市場,也許讓潘石屹想起了20年前的海南泡沫。他果斷地停止了拿地和銷售,將企業的重心慢慢轉向租賃業務。

                                          另外,SOHO中國的物業基本都位於核心商圈,是稀缺性商業地產。未來假如政府放水,SOHO中國可以從自持資產的升值和租金上升受益;假如經濟危機,SOHO低負債,高現金流,也可以給他們提供充足抄底的資金。

                                          我們作為吃瓜群眾,並不接近交易內部,只能通過公開資料推測事情大概率的走勢,理性的做出判斷。到底這些炒高SOHO中國的資金是聰明錢,還是一場賭博,筆者也希望快點看到答案。

                                          SOHO中國首先我們來看看SOHO中國是一家什麼樣的企業。

                                          不光跑,還要甩賣所有資產,轉移到海外投資。

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                                          完全就是隔壁大爺大媽退休安享晚年的亞子。

                                          那我們先來看看整個交易的設計。

                                          首先交易的標的是「八大金剛」,這八棟物業不是SOHO中國的核心資產,而幾乎是其所有資產。SOHO中國的所有收入幾乎都是通過這些物業的租金支撐的。

                                          潘石屹經歷過海南的泡沫,當年靠着五斤桔子換來海南省的人均住房面積,順利逃頂;張欣則是海歸精英,曾任職高盛等投行。

                                          然而最近幾年,SOHO中國在房企裏面地位越來越低,不要說恆大融創,連很多不知名的地區性開發商都超過了它。2019年房地產企業500強,SOHO中國排名259。

                                          結論無論是SOHO中國的經營模式,這筆交易的獲利程度,還是潘石屹夫婦的心態,都指向一個觀點:從邏輯上看,SOHO中國不需要清倉大甩賣。

                                          一个“转行”在微博卖苹果。

                                          下滑的最主要原因,是潘石屹在2013年做出的從「銷售」到「持有」的戰略轉變。

                                          又或者,是因為潘石屹最近看了李國慶俞渝的撕逼,感覺勢頭不對要趕緊清盤?

                                          從歷年的財報上,我們也能看到他們堅定看多中國。

                                          看完交易標的,我們再來看看交易利潤。

                                          態度最後再看看潘石屹夫婦的態度。

                                          目前潘石屹夫婦對SOHO中國的持股比例為63.93%,假如通過分紅流出,銷售後所得的數百億資金,到潘石屹夫婦手裡面就得打個六折。有什麼投資回報可以讓潘石屹折價40%也要去做?

                                          從當年財報的描述能看出他對市場的看法。

                                          假如發生這種事,羅大媽不是要離婚,就是犯了法要跑路了。

                                          因此,從商業模式和財務上來說,SOHO並沒有清倉資產的需求。

                                          後面就是SOHO中國例行公事的澄清,讓消息有點欲蓋彌彰:本公司關注到媒體就本集團目前擬出售房地產項目的相關報導,及隨後出現的公司股份價格及成交量的上漲。本集團謹此聲明,截至目前,本公司確認,其不知悉任何為避免本公司證券出現虛假市場而須公布的與集團資產出售相關的資料。

                                          兩人的背景讓他們在經營SOHO中國時非常理性,雖然說錯過了中國住宅市場的大牛市,但是躺着收租也算是穩健。

                                          還有一點就是,潘石屹夫婦上一次進行海外投資已經是2013年。隨着國家外匯管制收緊,潘石屹夫婦近幾年並無進行海外投資,而是專心當上了「包租公」。

                                          毫不誇張的說,張欣是真的被地產耽誤的藝術家。

                                          假如是覺得國內投資收益率不行,要到海外投資,也可以先趁着SOHO股價近幾年的低迷先進行回購,然後再清倉甩賣。

                                          這個果斷的決定,也徹底讓SOHO中國退出了「地產群」。到2015年,SOHO中國已經沒有了地產銷售收入,成為了一家純收租的公司。

                                          筆者作為一個完全不了解內幕的吃瓜群眾,先嘗試從手頭的公開資料來分析事件的可能性。

                                          近日,一則傳聞在網上流傳:有消息稱SOHO中國將考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益,且交易對手是外資公司,這次出售的最終計劃是將SOHO中國的核心資產「八大金剛」全部出售。

                                          不過資本市場風雲莫測,還是有很多潛在的因素,比如說最近的全球動亂帶來的不穩定因素和國內房企的償債危機。

                                          SOHO中國資產情況儘管戰略調整7年後的今天,SOHO中國基本退出了房企江湖,收入甚至還不到碧桂園的零頭。但是憑藉著穩健的經營模式,SOHO中國負債少,現金流充足,躺着賺錢。

                                          根據潘石屹夫婦行為,清倉甩賣並不符合他們現在保守而又佛系的畫風。

                                          交易細節再來看看交易。網上鋪天蓋地的傳言都只有一個觀點:潘石屹要跑了。

                                          傳聞裏面說潘石屹變賣資產,是要「到海外投資」。近年來,潘石屹夫婦的海外投資,都是通過家族信託進行。假如按照傳聞來說,潘石屹要變賣資產跑路,唯一的方法就是通過分紅流入海外的信託基金。

                                          俗話說,英雄難過美人關,這是我想到潘石屹清倉跑路的唯一原因。

                                          這些資產不僅包括潘石屹多次說不能賣的望京SOHO,還有耗時2100天,由全球知名建築事務所KPF主導設計的古北SOHO。變賣這些資產,SOHO中國將變成一家純現金公司。近年來,這些核心地段的資產,出租率大部分在95%以上,高於平均水平,租金也在逐年穩步上升。

                                          進入收租「仙人模式」的SOHO中國,收入急劇下滑,但是其負債和各種應收應付賬款也相應下降。和恆大碧桂園動則數千億的負債及應收款項對比,SOHO中國的經營風險相對較小。

                                          儘管傳聞未經證實,SOHO中國的股價在三天內已經上漲了30個點,3天成交額7.6億港元,而之前每天的成交額只有幾百萬港元。

                                          以北京舉例,2013年北京共出讓214宗土地,出讓金額創紀錄地達到1821.81億元,同比2012年上漲幅度達到181%。

                                          為什麼會這樣暴漲?很簡單的算法,SOHO中國大漲前市值才100多億港元,如果消息屬實,不要說公司把80億美元全派出來,只是派30%利息出來,也已經24億美元,超出市值了。

                                          SOHO中國的業務大部分是商業地產開發,最主要的產品就是寫字樓。SOHO中國的寫字樓造型前衛,往往一建成即成為當地地標。

                                          而且,雖然SOHO中國的江湖地位不保,但是兩人完全沒有一點焦慮的感覺。

                                          通過2013年那次商業戰略的改變,我們可以推測出潘石屹夫婦經營的風格 -- 保守。

                                          這就相當於,隔壁羅大媽早年炒房賺了錢,買了一堆核心地段的物業,收租收的不易樂乎。最近幾年又花大錢買了一套房子,並且當作藝術品打磨了6、7年,剛剛完工還沒住。突然有一天就說要海外投資,清倉所有物業。

                                          因此,無論從交易標的還是交易利潤的角度,潘石屹夫婦除非有不可告人的風險,不然是不會「清倉」去做投資的。

                                          今日关键词:18亿奢侈品涉假案